短短8個月,成都南三環超級大盤“南城都匯”的資產兩次被法拍。
4月15日法拍的商業住房,是去年住宅法拍的續集。推動法拍的卓穎投資,看起來和項目收購方毫無關係,但穿透股權後和相關高管的履歷後發現,它是禹洲集團控股的公司。因原告和被告是“自己人”的特殊關係,導致項目超45億元的資產被“順利查封”,這也爲法院判決項目公司(舜鴻地產成都公司)違約提供了完整的證據鏈。
知情人士透露,如果項目商業法拍順利找到買家,法拍資金將進入監管賬戶用於項目保交樓,若未售住宅竣工後同樣進入法拍,那麼,按照賠付的優先級關係,禹洲集團有望拿回當年投入的資本金。這正是禹洲集團在操盤過程中,通過撬保險櫃搶公章、單方面操作簽訂超45億擔保合同、僞造工程總包合同轉走6.9億元專項貸款資金和2493.12萬元賬面資金轉賬的根本目的。
2024年3月8日,禹洲集團公開宣佈暴雷以後,它就少了一箇“錢包”了。
一波未平,又起一波。
近日,南城都匯8期Link商業街內161套、貨值約4.3億元的商業用房在阿里拍賣和京東拍賣掛牌,將於4月15日拍賣。拍賣信息顯示,161套商業房產的所有權人,爲南城都匯項目開發商舜鴻地產(成都)有限公司(下文簡稱“舜鴻地產成都公司”),其建築面積60—225㎡,起拍總價50—575萬。
南城都匯8期商業住房被擺上法拍臺
2024年4月,南城都匯8期Link商業住房即將阿里/京東開啓拍賣,這是項目資產第二次被擺上法拍臺。2024年8月14日,南城都匯8期住宅(組團案名“山河玖璋”)就曾上過法拍臺,後因“其他”原因撤拍。
2024年8月,南城都匯8期住宅司法拍賣因“其他”原因被叫停
短短8個月,南城都匯8期的資產被再次搬上拍賣臺,說明收購項目的股東方尚未達成共識,而隨着更多信息被披露,這兩次看似迫不得已的法拍實際上是一方股東故意爲之。在解開原告被告的“特殊關係”之前,我們想知道,昔日的明星盤爲什麼會走上法拍呢?
01昔日的明星盤爲什麼會走向法拍呢?
要講清楚這個問題,得先從舜鴻地產(項目開發公司)說起。
2024年7月23日,南城都匯開發商和記黃埔地產(成都)有限公司更名爲舜鴻地產(成都)有限公司,該公司由禹洲集團和成都瑞卓置業聯合收購,雙方各持股50%,禹洲集團操盤。值得注意的是,“禹洲集團操盤”給項目後期發展帶來了巨大變數。但當時的禹洲,風頭正盛。
禹洲集團財報顯示,2024年集團實現累計銷售金額爲751.15億元,同比增加34.13%;累計銷售面積爲497.12萬平方米,同比上升34.3%。此外,公司2024年保持了一貫高派息的特色,派息率高達45.67%,以現金分紅回饋投資者。如此強勁的增長,讓老闆信心無比膨脹,讓投資者信心十足。然而,計劃不如變化快。
2024年9月,也就是禹洲集團和卓瑞置業接手南城都匯兩個月後,成都高新技術產業開發區財政金融局發佈《關於禁止和記黃埔地產(成都)有限公司融資、貸款和重大資產重組的函》,高新區財政金融局以開發商存在捂地,捂盤不良行爲,嚴重影響了區域房地產平穩發展,所以禁止高新區的金融機構向南城都匯的開發商和記黃埔及項目公司提供新增融資,貸款,禁止高新區內金融機構向和記黃埔進行重大資產重組提供幫助。
成都高新區財政金融局發佈的函
這意味着,和記黃埔地產(成都)有限公司的開發貸款資金鍊被切斷了。然而,股東們很快想到瞭解決辦法。同年12月,和記黃埔(成都)有限公司更名爲舜鴻地產(成都)有限公司。
在這之前的8月,項目收購方首次對外公佈項目新案名,原南城都匯7期更名爲“山河峯薈”,原南城都匯8期更名爲“山河玖璋”。
公開資料顯示,2024年5月,項目最後一次開盤賣了372套山河玖璋的住宅,成交均價爲15527元/㎡,但這筆生意是虧的,因爲售價比收購成本價還低。
開發貸款通道被堵和銷售價格不及預期,給項目帶來“戴維斯雙殺”。
2024年2月,卓穎投資集團有限公司申請查封舜鴻成都公司的高新區房產,也就是南城都匯,查封期限三年。
2024年6月,禹洲在港交所發佈公告,公司三筆美元債利息償付違約,且利息支付寬限期已到期,公司未能按期支付利息。正式宣告爆雷,也讓南城都匯的未來蒙上了一層陰影。此時,禹洲集團已經無法向長江實業集團支付項目收購尾款,試圖通過時間換空間的計劃淪爲泡影,而當初把酒言歡的合作方淪爲“只認錢不認人”原告和被告。
02收購股東方爲何撕逼?
南城都匯8期商業用房即將開啓法拍,而項目股東方的糾紛一直在持續,迄今尚未達成一致。
在上次住宅法拍前夕,瑞卓置業和香港和黃分別發佈聲明,對法拍事件表示不認可。顯然,瑞卓置業和香港和黃是不希望資產被底價拍賣的,然而,項目另一股東禹洲集團,在兩次法拍事件中從未發表任何“利益受損”的相關聲明,也未表現出推遲拍賣的行爲,似乎不合商業邏輯。究竟爲何?
據觀點地產網報道,推動本次法拍的“卓穎投資”和禹洲集團有控股關係。企查查顯示,由卓穎投資集團有限公司100%控股的杭州舜嘉貿易有限公司旗下兩家公司,都與開發商之一的禹洲集團有關聯。南京琨灝五金貿易有限公司也有多名高管在禹洲集團任職。
也就是說,兩次推動法拍的單位卓穎集團,其實是禹洲集團的“自己人”。至此,我們就能理解禹洲集團的一系列“神操作”了。
一.拒絕執行成都市中級人民法院判決書【(2024年5月28日,項目操盤方相關人員利用在舜鴻地產任職之便,僞造了總承包建設單位江蘇中南建築產業集團有限責任公司(簡稱“江蘇中南公司”)的印章,虛擬轉包合同將6.9億元專項貸款資金以及2493.12萬元舜鴻地產賬面資金轉賬給並未承包項目工程的福建城省城東建築工程有限公司。
三,2024年8月9日,項目股東方成都瑞卓置業有限公司發佈的聲明稱,南城都匯項目因操盤方禹洲集團2024年11月私撬保險櫃盜取公章後,非法虛構炮製兩筆鉅額擔保訴訟案(兩案合計金額高達47億),禹洲集團利用其控制被告公章的便利,操作該訴訟兩案由成都中院一審判決生效。
第四,2024年9月19日,舜鴻地產(成都)有限公司發佈的《致公司全體員工告知函》稱,禹洲集團委派至公司但被罷免的原法定代表人王婷婷,利用其無權佔有的公司公章向公司員工出具告知書,試圖矇蔽員工、拒絕執行相關決議、干擾公司正常經營。
03爲何超額查封?
如前文所述,舜鴻地產和香港卓穎投資之間的兩個擔保債權糾紛,涉案金額超過40億元,加上原項目公司的股東公司爲境外公司,取證工作難度可想而知。
如此鉅額的訴訟,禹洲操控原被告聯手,被告主動放棄法律賦予的二審上訴權,使一審判決順利生效,迅速進入執行階段。而從後期瑞卓發佈的公章丟失的公告看出,瑞卓表示毫不知情。
但最讓人匪夷所思的卻是法院的超額查封,企查查公開信息,案件執行標的額約25億,卻查封了項目30多萬平米住宅及4.5萬平米商業,資產價值超百億。一位服務房地產多年的律師表示,查封超30%比較常見,但超300%的查封很少見。
04買家競拍成功後能否租賃或自營?
據阿里資產拍賣網顯示,本次法拍的161套商業住房起拍單價均低於同社區其他組團的資產。以高新區薈錦路99號49棟1層104號房屋爲例,建築面積139.74㎡,起拍總價284萬,起拍單價2.03萬元/平米。貝殼找房數據顯示,位於南城都匯匯曦園三期的一套住宅,掛牌單價約2.4萬/㎡。
從項目現場來看,雖然南城都匯8Link商業街1-3主體工程已經完工,且部分商鋪已經出租給商戶,但項目周邊雜草叢生,地下室一片黢黑,顯然是處於無人運營狀態,而商業項目最重要的是運營和管理。
此外,四川恆通房地產土地資產評估有限公司出具的評估報告(川恆通評房字\(2024年3月,禹洲集團公開暴雷,自那以後,禹洲集團股價加速下跌。
如果從收購南城都彙算起的話,禹洲集團的股價從最高3.95元跌至0.053元,37個月股價跌99%。禹洲集團最新發布的年報顯示,2024年,母公司虧損約105億元,現金及銀行結餘(含受限制現金)51.43億元。
南城都匯未來還會出現哪些變化,我們將持續關注。